— Расскажите о вашей группе компаний и о стартовавшем жилом комплексе «Ноты».
— Группа компаний «МАЯК»— там несколько проектов, в том числе сейчас и «СЗ «ЗАМАН». У нас будет переименование в «СЗ «НОТЫ». «ЗАМАН» — это первое рабочее название проекта было. И моего коллеги-депутата такое же название девелоперского проекта. Об этом узнал уже, когда у нас была организована компания, поэтому переименовали.
Почему «НОТЫ»? Потому что на пересечении двух музыкальных, так скажем, фамилий — Салих Сайдашев и Сара Садыкова. Сара Садыкова известна тем, что она первая женщина-композитор, которая была в Союзе композиторов. И «НОТЫ» почему названы были? Потому что из нот рождается произведение, а из кирпичей дом. И вот у нас такая, как бы, аналогия произошла параллельно.
— Вы много лет возглавляли «КамаСтройИнвест» — одну из самых успешных девелоперских компаний Казани в нише элитного строительства. Как оцениваете текущую деятельность «КамаСтройИнвест»?
— На самом деле формат перерождался из точечной застройки в комплексную застройку. И сейчас этот вектор развивается. Руководитель, который сейчас в компании, успешно выполняет задачи. Поэтому там всё естественным образом развивается, достаточно хорошо.
— Мы, в «Казанце», заметили, что «КамаСтройИнвест» начал уходить от более камерных среднеэтажных проектов бизнес класса в сторону масс-маркета и многоэтажек. С чем это связано?
— Просто с масштабом, с ростом компании.
—То есть проектов бизнес-класса стало не хватать — и начали браться за более крупные?
— Я бы не сказал, что стало не хватать. Думаю, это просто естественный рост любой компании. В девелоперском проекте — такие проекты, как ЖК «НОТЫ», либо другой какой-то проект малоэтажный, малоквартирный, отнимает сил и времени столько же, а зачастую больше. Если в центре, например, это же надо несколько комиссий пройти. Два года прошло после первых договорённостей о покупке земельного участка до получения разрешения на строительство. Ровно два года прошло. Практически день в день произошло.
— Всегда была интересна примерная очерёдность действий — по шагам, как начинается развитие подобного проекта? Вы сначала покупаете по факту землю, и от этого уже смотрите в сторону проекта?
— Вообще конверсия из рассматриваемых земельных участков в реальный проект, я думаю, порядка 2–3%. Поэтому у меня есть компетенция, чтобы в экспресс-анализе земельного участка я примерно представлял, в какой функциональной зоне находится земельный участок.
Уже на опыте я могу сказать: «Ага, вот здесь на что нужно обратить внимание». И смотрю нормативные документы как раз в том месте, где, например, нужно посмотреть высотность. Вот один из определяющих параметров, учитывающихся при вхождении в центре, — это, конечно, высота.
Есть такие проекты, где один земельный участок целый: на первой половине высота 25 метров, а на другой половине — 14 метров. И это нужно учитывать, потому что экономика от этого очень сильно меняется.
— Но есть застройщики, для которых не работает ограничение по высоте.
— Не может быть такого, везде работает.
— А как же ЖК «Clover House»?
— Смотрите, ПЗО (проект зон охраны объекта культурного наследия) Кремля и Федеральный закон, в котором как раз действуют эти ограничения. В нём ограничения были приняты в 2015г, точно не могу сказать, но примерно в то время. «Clover House» был построен намного раньше, как и «Барселона». Хотя тоже здесь нужно смотреть именно по земельному участку — рядом может нет ограничений.
— А сейчас застройщики смотрят на «Барселону» и говорят: «А мы тоже так хотим». Но уже нельзя.
— Профессиональный застройщик так никогда не скажет. Он сначала посмотрит нормативные документы, закон и сразу всё поймёт. В начале нулевых, конечно, был дикий рынок, мне кажется. Не было профессии девелопер. И в десятых годах, мне кажется, она начала зарождаться именно как профессия. Потому что девелопер — это не строитель нисколько .
— А кто такой девелопер?
Девелопер — это больше координатор строительных процессов, в которого входит и экономическо-финансовая, и юридическая, и строительная составляющая. Конечно, базово он должен иметь представление. И есть образование, которого в российской системе образования практически нет как такового. Есть коммерческие, придуманные, наверное, исходя из опыта, написана программа обучения девелоперов.
Я проходил две программы американского обучения — это СPМ и ССAM, они известные в мире. Первое это в 15 году прошёл, второе чуть позже. И ещё один у нас есть специалист — менеджер, который ССAM прошёл. В мире на тот момент я 22500-й какой-то был специалист. Их не очень много, на самом деле. И там как раз получаешь все эти знания: как строить, где строить, на что обращать внимание. Очень много уделяется внимания финансовой составляющей. Это управление ликвидностью, финансами, продажами, себестоимостью.
Основа девелопмента — это совокупность расчётов, потому что цена ошибки здесь огромная. И цена ошибки не только, если ты правильно себестоимость высчитал. Себестоимость же складывается не только из материалов, я бы сказал, большую часть из времени. И самая как бы боль для профессионального девелопера — это время, которое тратится на реализацию проекта, не только себестоимость.
— Какая есть специфика в девелоперском деле, если сравнивать международные программы и Россию, конкретно Казань в 2025 году?
— В 2025-м году не могу сказать, но вот, например, наши американские преподаватели удивлялись, когда приезжали в любое «ДЕПО» (фудмолл в Москве). Немножко другой формат, но наподобие, наверное, Московский рынок у нас будет, Чеховский рынок, наверное, тоже у нас переформатируется в такой формат.
— Обсудим разные районы Казани и, в частности, центральную часть, где находятся «НОТЫ». Как вы оцениваете центр и его перспективы, не слишком ли близко этот район к промзонам — «Нэфис», железная дорога?
— «Завод Петцольда» и другие проекты коллег-девелоперов: ЖК» PROMENADE», «Резиденция на Сары Садыковой», «КОМОС на Тукая»— на высокой стадии готовности. Если рядом пройти с ЖК»МОН», например, там уже видно, что вообще нет ни малейшего напоминания о промзоне. Конечно, в том районе, где наши проекты, там, возможно будет. Но можно представить, как будет выглядеть в перспективе район, так было, когда мы реализовывали проект на Столбова (ЖК Винсент).
— Клиенты, заказчики, потенциальные покупатели квартир обращают внимание на то, что рядом стоит «Нэфис»? Про него известно, что он издавал запах. Что перевешивает: близость ул.Тукая и озера Кабан, или они больше опасаются промзоны с другой стороны улицы Сары Садыковой?
— Я понимаю ваш вопрос. Он у меня тоже возникал: «А будут ли будущие жильцы, будущие потенциальные клиенты задавать такой вопрос?» Пока таких вопросов нет, потому что и предмета нет для обсуждения. Раньше да, конечно, были запахи, все мы это помним, но сейчас вы сами знаете, что повестка по экологии стоит на первом месте.
— Нет ли у вас инсайдов — «Нэфис» передвинут или нет?
— У меня такой информации нет.
— Перейдём к району Портовой. Вы первые туда заходили. Я правильно понимаю, что это как раз под вашим непосредственным руководством появился «Живи на Портовой»? Как пришла идея туда зайти? Промзона в этом месте тогда была совершенно катастрофической, и не было строящегося «Яналифа», как сейчас.
— Все проекты так или иначе случайны. Мы не выбирали специально эту зону. Просто пришло предложение, мы оценили, увидели перспективу и начали работать там.
— До этого, насколько помню, уже были проекты развития Волжской набережной, но потом их отменили. Эти новости как-то повлияли на принятие решения строительства?
— Возможно, мы смотрели перспективы. По датам не могу сопоставить сейчас, возможно, конкурс уже был проведён тогда. На что-то мы точно обратили внимание. Как минимум, это близость к воде. И это практически центр города.
—Сейчас там уже воплощаются проекты: «Яналиф», «1712», «Риваят», есть «Живи на Портовой»— сразу несколько проектов рядом. Как вы оцениваете потенциал этого района?
— Это будет одна из точек притяжения, жемчужина города. Мне кажется, там будет очень много молодёжи, которая сможет позволить тот высокий, но не запредельный ценник. Практически центр плюс набережная, я думаю, классный район будет. С учётом всех тех показателей и нормативов, которые приняты за последние годы, за последние 10 лет.
Как депутат Казгородумы в третьем созыве, я состоял в комиссии по строительству и ЖКХ. Там очень много практической работы было проведено по внесению изменений в местные нормативы градостроительного проектирования. Они до сих пор вносятся, но сейчас уже легче. Раньше условно были теоретические знания и практические знания, когда соединились — нашёлся такой баланс.
Если взять, например, парковочные места — в самом начале десятых годов норматив составлял примерно пол-машиноместа на квартиру. То сейчас всегда корректируется исходя из текущей ситуации.
— Сейчас какой, кстати, норматив?
— Сейчас одно машиноместо на 80 квадратных метров вне зависимости от количества квартир. Там сложные математические расчёты, которые были проведены Московским институтом градостроительства. Сейчас очень много методик, которые позволяют предусмотреть развитие инфраструктуры. И вообще, самый основной документ, который был в третьем созыве согласован, разработан, — это генплан Казани, вот это самый мощный документ. И я очень рад, что принимал участие в разработке.
— Возвращаясь к району Портовой, когда там будет преобладание красоты и жилых комплексов над промзоной? Сколько, по-вашему, лет должно пройти, чтобы район полностью преобразовался?
— Сейчас в России разрабатывается КРТ (комплексное развитие территории), где как раз учитывают перенос промышленной зоны, гаражей. Предлагается выкупить у собственников по рыночной стоимости. Это в общих словах, потому что я в КРТ сам плохо разбираюсь. Есть документ ППТ, (проект планировки территории) он чем-то похож, но КРТ более сложный. Там помимо количества школ, детских садов закладывается инженерная инфраструктура, очень много уделяется этому внимания.
— На Портовой КРТ существует, проект в каком-то виде принят?
— Честно говоря, не знаю, не следил за Портовой в последнее время. Но я думаю, да — будет приниматься.
— Ваша субъективная оценка. Достаточно ли таких проектов как «Яналиф», «1712», «Риваят» для переформатирования этого района?
— Смотрите, на эту территорию тоже есть разработанный ППТ, где предусмотрено уже развитие этой территории с точки зрения градостроительства. И жилье, и социальные объекты, и другая инфраструктура. По данным из открытых источников там марины будут. Развитие водной инфраструктуры — это вообще новое для Казани. На это не обращали внимание, водные ресурсы не использовали. И, мне кажется, эта территория будет сильно развиваться и дальше пойдёт севернее. Мне кажется, для промзон будет выгодно, потому что будет выкупаться по рыночной стоимости.
— Планируете ли вы дальше, после проекта «НОТЫ», развиваться именно в центре, в премиальном сегменте, или движение будет в какой-то другой сегмент? В какие районы города вам интересно было бы, в качестве развития своей компании, перейти?
— Следующий проект, я надеюсь, это будет Авиастроительный район.
— Где там, какой проект?
—Пока не могу сказать.
— Ни по географии, ни по уровню?
— Это будет комфорт класс.
— Хотелось бы обсудить районы Казани. За последние 20–30 лет интерес к тем или иным частям города постоянно смещался. В 90-х сносили старый центр, и внимание переключилось на районы новой застройки. Позже начался обратный процесс — возвращение в центр. Сегодня интересные и комфортные для жизни районы разбросаны по городу. Центр, конечно, по-прежнему остаётся привлекательным и перспективным, но хотелось бы услышать ваше мнение: какие более компактные и конкретные районы, помимо Садыковой и Тукая, вы считаете комфортными для жизни и перспективными для застройки? Например, что вы думаете об Адмиралтейской слободе?
— Это мой родной район, где до 20 лет прожил. Как раз это один из тех перспективных районов, который ждёт перерождение.
— Почему не смогли в Адмиралтейском районе начать как раз-таки комплексное развитие территории? Сейчас идёт точечное развитие.
— Насколько помню, концепция была разработана Маклаковым. Она утверждена, в её рамках и происходит строительство.
—Там собираются строить Соборную мечеть, на месте песчаной базы. Строят точечно «Авторы».
— Да, я видел — классные дома.
— Последние новости, которые касаются района «Адмиралтейки», не выглядят развитием проекта, который был принят в виде КРТ (комплексное развитие территории). Они какие-то точечные.
— Это кажется. Вот возьмите Унистрой — чем не комплексное развитие территории? Огромная территория вертолётного завода, они умеют такие территории развивать. Несмотря на какие-то вопросы к ним, которые возникают, ребята — молодцы. Если бы они думали только, как в простонародье говорят: «набить карман», никакой инфраструктуры, никаких удобств не предлагали, то такая компания давно бы уже закончилась.
— Какие ещё неочевидные районы вы видите перспективными?
— Мне кажется, не затронуты мегастройками Дербышки, «Авиастрой».
— Имеет ли смысл формализовать законодательно, хотя бы на уровне регионов, классы жилья? Чтобы были утверждены требования каждому из классов: комфорт, бизнес, элитный. Сейчас у застройщиков немного разные понимания уровней жилья.
— Если мы возьмём, например, экологичность дома или энергоэффективность дома, то здесь обывателю очень тяжело определить, насколько он экологичен или энергоэффективен. Здесь как раз, возможно и требуется .
Есть международные вариации, российские. По «элитности» — дело самого застройщика, зависит от профессионализма. Если, например, заявляешь, что «элитный», а клиент посмотрит и скажет: «Ну, какой это элитный?»
— Telegram-канал «Казанец» проводил опрос и составлял рейтинг строящихся элитных ЖК в Казани. Там «Тэкоресурс» выстрелил, у них и проекты соответствующие. Вы, например, «Тэкоресурс» и «Авторы» рассматриваете как своего конкурента? «КамаСтройИнвест» наверное, выпадает, раз они уходят в более более крупные комплексы.
— Я с Русланом Ковалёвым — собственником «Текоресурса», и с «Авторами» — Володей и Айдаром, всегда на связи. Общаемся, делимся какими-то фишками, смотрим друг на друга. Они в какой-то степени конкуренты, но такой вражеской конкуренции здесь нет.
Здесь больше спортивный интерес. И лично для меня реализация этих проектов — «Promenade», «Резиденция на Сары Садыковой» и «Комос на Тукая» только играет положительную роль. Потому что территории уже знают люди, имеют представление и выбирают, по каким-то там своим параметрам.
— Несмотря на возможный проект в «Авиастрое», в центре вы планируете дальше развивать и устроить «Тэкоресурсу» и «Авторам« конкуренцию?
— Как сложатся обстоятельства. У меня нет такой чёткой прям направленности, что вот всё: «Я буду прям в центре».
— Как вы оцениваете вообще уровень качества жилых комплексов, которые сейчас строятся в центре, вышеупомянутые как раз?
— У нас такой как бы избалованный клиент, в хорошем смысле. Все казанские девелоперы знают, что клиент наш очень требовательный. И это хорошо, потому что не даёт нам расслабляться.
Мы, по крайней мере, когда я работал в «КамаСтройИнвест», из проекта в проект старались все недочёты устранять. И учитывать при проектировании следующего дома.
— Как раз насчёт требовательности. Как вы относитесь к тому, что проекты в реализации упрощаются?
— Не видел такого, наоборот, более сложное исполнение. Если взять наш жилой дом, когда мы проходили градсоветы, прежде чем вообще начать реализовывать концепцию, мы с архитектором встречались с членами градсовета, спрашивали, консультировались с главным архитектором.
Прежде чем пойти на градсовет, с каким-то уже образом дома, мы поднимали архивы, смотрели архитектурное прошлое. Почему, например, какие-то арки появляются, какие-то скаты, под каким-то углом появляются какие-то ниши — это все как раз берётся из прошлого наследия. Потом приходишь на градсовет. И естественно, для того, чтобы твой дом соответствовал той архитектуре, которая была раньше, ты не можешь использовать простые материалы.
Тот задуманный архитектурный образ возможно воплотить только из материалов ручной работы. Как сейчас видите, в центре много используется клинкерный кирпич ручной формовки. И заводы начали производство таких кирпичей.
— Это очень хороший подход. Правильный подход. Мы наблюдаем у некоторых застройщиков упрощения относительно проекта. Например, у ЖК «Резиденция Моң на Чернышевского» изменили фасад.
— Прежде чем начинать фасады, мы согласовываем их с главным архитектором.
— Вы зашли в гостиничный бизнес, у вас есть апарт-отель в центре.
— Это гостевой дом. Он отелем не может называться, потому что это жилое помещение.
— Вы его воспринимаете как полноценный гостиничный бизнес?
— Это полноценное гостиничное направление, но тестовое. Чтобы обкатать модель, посмотреть — имеет место быть этим заниматься или нет.
— Хватит ли гостей города на всех? Судя по тому, что гостиничные проекты и более крупные сейчас появились.
— Разного формата, так же, как и в жилье. Есть более такие камерные, как наш гостевой дом, где идёт общение с нашими жителями, и отношения индивидуальное, персонализированные, есть более как бы массовые. Разные форматы и для под разного клиента. Я думаю, у нас ещё рынок не перенасыщен. Учитывая миграционную статистику, мы прирастаем в 2 раза больше, чем, например, Уфа. И гостей с каждым годом всё больше и больше.
— Наверное, гостиницы больше на событийный или внутренний туризм. Как вы эту динамику оцените?
— Тоже есть статистика — с каждым годом гостевой туризм из соседних республик и вообще туризм у нас прирастает.
— Гостевой дом, наверное, конкурент не полноценным отелям, а ближе к частным предложениям аренды квартир?
— Нет, там как раз номерной фонд. Просто маленький номерной фонд. Он не может называться отелем или гостиницей.Там соблюдены все нормы безопасности, но при этом там профессиональное управление. Управляет профессиональная команда, которая уже имеет в своём портфеле несколько таких проектов, но это не полноценная гостиница.